ビル・マンションの分散修繕は計画的に行いましょう。
分散修繕は、計画的に取り組むことができます。 そこが緊急修繕とは違うところです。
計画的に取り組むメリットは、
それぞれの設備を使えるだけ長く使い倒す、というのは理想ですが、設備は1つではないので、
劣化が時期が集中すると、その時期の延命更新資金確保が難しい。
その上どうしようもなくなってから急いで決めると、どうすべきか十分な検討の時間が取れず、無駄や失敗のリスクが高まります。
築年を重ねた中小ビル・マンションにとって、１番の敵は修繕が必要なのに修繕資金がない！状況です。
そうならないために、実際に建物設備の老朽化問題深刻化が集中するのは、築40年をすぎて築50年前後ですが、築30年をすぎたあたりで取り組み始めることをお勧めします。
分散修繕による中小ビル・マンション100年図
主要建物設備を40年前後で順次延命更新していく図です。
日本では、古い老朽化建物をどうにかするというと、
大規模修繕やリノベーションといった、一度に問題を解決しようと考えられがちですが、それでは高額すぎて、修繕積立金制度のない中小ビル・マンションでは、なかなか取り組めません。
建物設備は、電気、給排水、空調・・・・の集合体です。
それぞれ、老朽化時期は違います。モノとしても違う上、個体差もあります。だから一度に全て修繕する必要は、全くありません。それぞれ必要なタイミングで必要な箇所だけ延命更新をすれば十分ではないですか。
そうすることで、ひどく老朽化した部分がないため、長期的にも、建物全体で老朽化もしないのです。
電気、給排水等の建物設備の老朽化によるトラブルは、いくら都度修繕対応をしても、原因を解決しない限り続きます。
原因を根本解決するには、原因となる設備を、延命もしくは更新するしかありません。
電気の場合、築50年前後で、電気幹線から全ての設備、照明器具やスイッチ、コンセントに至るまで、全て更新されていることをお勧めします。漏電火災リスクは困ります。この漏電火災リスクは、震災リスクよりよほど高いです。耐震より優先されるべきです。
排水管は、漏水が少ないうちは、まだライニングで延命ができます。延命がたとえ30年であっても、更新の計画を立て資金を準備する時間が稼げます。30年後には、もっと低コストな更新方法ができているかもしれません。
建物を100年持つためには、建物使用に欠かせない建物設備基本インフラに関しては、延命更新を計画が必要です。
と聞くと大変そうに聞こえますが、世界のどこの国の中小ビル・マンション所有者たちもやっていますからね。私も私の友人たち（女性）が、まだ20代の頃から取り組んでいるのを見て、このことを知りましたから。大丈夫です。
建物の躯体は丈夫です。ただビル・マンションのほとんどの設備機能が、 50年も経つと寿命・劣化・機能不足その他問題を抱えるようになります。
特に困るのが、築浅時には問題にならなかった、電気・給排水等建物の使用に欠かせない基本インフラ設備で問題が起こることです。
電気； 漏電による停電や漏電火災のリスク
給排水； 排水管の漏水、水の水質の劣化、ほかにも屋上・外壁からの雨漏りのリスク
生命の安全； 外壁落下、看板落下、天井落下、火災時に消防設備や避難設備が機能しない等あらゆる事故リスク
これらをまとめて建築プロジェクトとして改修・リノベーションしようとすると、大変高額になるため、高額改修費を理由として建物が諦められがちです。
例えば最近事例でも、築45年の中野サンプラザが、建替え反対で当選した中野区長が、 改修に約32億円の経費がかかるからと、 隣の区役所と一緒に建設費221億円で建替えを決定しました。。
ビル・マンションの躯体は丈夫で長持ちします。しかし築50年前後で、建物の使用に欠かせない基本インフラ設備機能が老朽化するため、基本インフラ設備機能の延命更新が必要です。
修繕積立金制度のない中小ビル・マンションにとって、一度にまとめて改修は負担が大きすぎます。まだ使用中建物のインフラ設備延命更新は、簡単ではありません。
分散修繕は、分散させることで、資金的に無理なく、十分な検討時間を確保して、無理なく確実に建物インフラ設備の延命更新を行うことができる、世界では一般的な方法です。
分散修繕は、日本の修繕積立金制度がない、自主管理・自社管理の中小ビル・マンションでも、無理のない建物設備の延命更新取り組みを可能にします。