中小ビル・マンション築50年の壁を越える・・・分散修繕で無理なく建物インフラ設備を延命更新する・・・

さて、
時々漏水を起こすようになった排水管をどうしようという話の続き。
３Dプリンタで給排水管工事が安く柔軟になる時代がくる・・まで待てれば良いが、その前に漏水回数が増えれば、悠長に待っていられない。

が、こうした場合にしばしば聞くのが、

「都度修繕はしている！！」

「付き合いある水道業者に相談しても、うーん、というばかりで。。。」

▲▽▲大学病院に行って診てもらったら▲▽▲

こうした言葉を聞くたびに、私が言いたいのは一言。
もっと建物経験のある水道工事業者に相談してみれば？

これは、例えば、
親しい友人が、最近時々みぞおちが痛くて寝込むと言うので、
心配して病院は？と聞くと、
「毎回近所の医者行って薬もらってるから大丈夫。」
「近所の医者に聞いても、よくわからないって言うんだよね。。」

と、答えられるようなもの。

「大学病院に行って、ちゃんと診てもらった方が良いよ」

と言いたくなるのではないだろうか。

そして、もし評判の高い医者を知っていたら、教えてあげるかもしれない。

建物の問題も全く同じ。
問題が何度も起これば、根本解決ができる専門業者探すべきです。

▲▽▲簡単に見つからない▲▽▲

ただ問題は、ビル・マンションの排水管横管の更新、
特にスラブ下配管のような難度の高い場合、誰に相談をすべきか、
これが難しいことだとは、熟知している。

簡単に見つからりゃ、そりゃ探している。

▲▽▲管工事の業者は３タイプ▲▽▲

そこで建物の給排水管工事の見方だが、

建物の給排水管工事をする業者は、次の3つに分類できる。

１　漏水補修、内装工事付随配管工事の専門業者
２　デベロッパー／分譲マンション大規模修繕の下請け等で建物配管工事の経験豊富な専門業者
３　全て対応する大規模修繕業者や建築系業者

相談したいのは、もちろん２だ。

しかし、それが難しい。。

▲▽▲何しろ20年前は需要がなかった▲▽▲

私たちが理解をしたいのは、
日本のビル・マンションの多くは70年代以降に建っており、
それ以前築で長く建っているビル・マンションの数は本当に少ない。

20年前は、今築50年のビルでさえ築30年

そろそろ漏水事故が出てくるか出てこないか、
まだ問題のあるビル・マンションは本当にわずかだった。

つまり対応している専門業者も本当にわずかだった。

だからいつもお願いしている給排水管修繕の業者が、延命更新にはっきり答えてくれなかったとしても、その専門業者のせいではない。案件がなく経験を積む機会がなかったのだ。

しかも、設備工事業者は一般向けの営業をあまりしない。
だから余計にわかりにくい。

そこでビジネス機会、と新しい技能習得を頑張るかといえば、
どうでしょう。今は人手不足、かつ平均年齢の高い後継者不足業界です。。

ともかく、「うーん」という業者や「古い建物にお金をかけるのは無駄」という業者は、
結局自分は難しい工事はやりたくない、と言っているのと同じ。
やる気がない相手には相談できない。

よくある相談は、引き続きお願いするとして、分散修繕対象のこうした重大工事は、別に専門業者を探すしかないですね。。。

前回、漏水のある排水管は交換しなければいけないけれど、難しい問題が多い・・話をしましたが、もし良い提案がなかなか見つからなければ、無理に工事をする必要もありません。というのは、そのうち全く違う解決ができるようになるかもしれないからです。

▲▽▲時代は３Dプリンタ建築▲▽▲

３Dプリンタは、ご存知でしょう。この３Dプリンタが、今どこまで進んでいるか、ご存知でしょうか？

海外ソースでは普通に聞くのに、
日本ではあまり効かないのが色々な意味で大丈夫か？と不安に思うが、現在世界では、３Dプリンタ建築「も」、ホットな話題。

2015年に中国で、３Dプリンタを使用した6階建集合住宅が建築、

2016年5月ドバイに自称「世界で最初の３Dプリンタによるオフィスビル」が建築、
（電話、水道、電気、空調設備機備えている。）

ドバイでは、2030年までに25%の新築建物を3Dプリンタで製作が目標だそうだ。
https://www.weforum.org/agenda/2018/05/25-of-dubai-s-buildings-will-be-3d-printed-by-2025/

製造方法が３Dプリンタというだけなら、へーで終わりだが、注目はこの３Dプリンタビルは、伝統的な工法に比べ50%安かったこと。制作日数が短く、人手とコストがかからない。

半額！！

このオフィスは工場制作だったが、最近は現地政策もできるようになり、

このお家は２４時間で建築、費用は100万円！！
家一軒が100万円って、ワンルームの半端なデザイナーズリフォームよりよほど安いではないですか！いや３Dプリント内装というだけで、テナント入りそう。

▲▽▲管と継手も３Dプリンタ▲▽▲

これは新築の話で、既存建物は関係ない、てなことはもちろんない。
給水管排水管の３Dプリンター製造技術も進んできている。
３Dプリンター製造は、
Additive Manufacturing（付加製造）
ねんどの塑像のように、材料を付加しながら管を製造する。だから形大きさ自由自在。さら継手も自由に自在に作れる。従来の給排水管が、決まった直径のパイプを切り決まった角度の継手で繋いでいたのとは、全く違う。

３Dプリンタを運んできて、取れるルートに合わせて管の形を作り配管するだとか、
劣化した継手の部分だけ切り取って、そこに合わせる菅と継手をその場で作り設置するとか。
同じ形式がもうない部品をその場で作るだとか、控えめに考えても、色々思いつく。

▲▽▲日本も菅は３Dプリンタに▲▽▲

ドバイのあるUAE以外で他に３Dプリンタ建築が進んでいる国は、アメリカ、オランダ、中国、ロシア、イタリア。最新情報では、シンガポールの会社が、３Dプリンタ建築用ロボット（アーム）を開発。製造業が強いフランスもそのうち何か出して来るだろう。設備系最新テックは、韓国も熱心だ。

今のITハイテク熱心国は、オール世界でテクノロジー開発しているので、進歩が本当に早い。因みに上で紹介したドバイの３Dプリンタオフィスは、米国の設計会社が設計し、上海の３Dプリンタ工場で作り、ドバイに建設。

特にドバイは、建築だけでなく、政策としてIT活用で街のサービス従事者ゼロを目指しており、無人空港、無人タクシー、建物管理修繕ももちろんだ。
（そもそも40度50度の砂漠で、人間が外壁修繕工事などしてられない。。）

日本としては、３Dプリンタ建築は、安全性耐震性を十分に確かめてから慎重に導入して欲しいが、設備、特に管理関係は、話が別。
古い老朽化給排水菅の対策に３Dプリンタ管と継手が使えれば、技術者の人手不足問題は解決、工費人足費半分で、今まで難しいと言われていたことができる。

▲▽▲簡単に諦めない▲▽▲

世界的にはこの手の技術はものすごく盛んで進歩も早いから、今難しくとも諦めずにやり過ごせば、数年もすれば驚くほど安く簡単に解決できる日が来る確率は低くないです。とにかく簡単に諦めずに、維持しましょう。

さて、今回は築古ビル・マンションのトラブルNo１　排水管です。

▲▽▲漏水事故が2年連続するようになった・・▲▽▲

例えばの事例です。

築45年の20世帯マンション。過去に入居者の問題で１回漏水事故があったが、 8年前に天井から水がポタポタ垂れて漏水が発覚した際、 排水管の接合部がサビで劣化しており危ないと指摘をされた。が、 でもスラブ貫通配管だから対応が難しいとも言われてそのまま。 ところが昨年、今年と同様の漏水事故が別々の部屋で発生。 今年はさすがに損害保険会社の鑑定人もまたですか？という冷たい目。 このまま漏水事故の回数が増えたらどうすれば良いのか？

さて。 どうすべきか。

▲▽▲現実に何ができるのか▲▽▲

困りますね。

理想は、入居者全員に一度立ち退いてもらって、リノベーションで全配管やり直し・・で問題一気解決ですが、現実には豪腕すぎ。

気にしない・・・も気は楽だが、最初からそう決め込むのは、良心が痛む。

中間案は、
テナントが退去して空室になったタイミングでできることを行うのが、妥当でしょう。

しかし気になるのは、過去の漏水時にきた水道業者には、難しいと言われていること。本当に難しいのでしょうか？

▲▽▲何ができるか考えてあることが大切▲▽▲

実施の決断は急ぐ必要はないが・・・（その理由は、次回ご紹介したい）

修繕業者がいう「難しい」は気にしなくて良い。それは、自分はやりたくない、程度の意味だからだ。

すでに漏水があるできることは

• 漏水を起こす継手を交換する
• 古い管と継手を交換する
• 新たに別の配管を作る

のいずれかしかない。しかし使用中ビル・マンションでは、メリットデメリット以前に、それぞれに難しい理由がたくさんつく。

▲▽▲考えてくれる専門業者と出会うために

具体的に現地の状況やテナントを考えみて、難しい理由をすべて比較検討した上で、どの方法が「まだ、ましか」を判断できるのは、その後施工する専門業者しかいない。いくらこちらこうしてくれと言っても、専門業者がそれはできない、と言えばやってもらえない。

従って考えてくれる専門業者探しが重要になる訳だが、本当に考えてくれる専門業者と出会うためには、所有者側も事前によく考えておかなければいけないことが1つある。

それは、

「予算」

だ。

この場合１部屋あたりいくら出せるか、一度にすべて工事するのでなければ、すべての予算を最初から準備しておく必要はないが、必要なタイミングで現実として出せる予算でなければ、意味がない。

大丈夫だと思っても、築古は他に課題が多いから、電気配線の交換その他も考慮する必要がある。

見栄を張って予算を奮発して始めたものの、途中で資金が足りず、排水管が交換できず漏水を何度も起こす部屋が混在しては、お金をかけたにも関わらず、面倒は永久になくならない。

だから現実的な予算計画は、大切です。

そしてこの予算を考えるのが、分散修繕計画です。