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かぼちゃの馬車事件から学習しておこう

ビルオの江本です。

最近話題のかぼちゃの馬車事件について、話題がホットなうちに、
ここから学習しておきたいことを整理しておきます。

▲▽▲カボチャの馬車事件とは▲▽▲

このカボチャの馬車事件、
色々ツッコミどころがありすぎですが、
要は、若い女性向けシェアハウス(実質アパート)を建築してサブリースで運営する会社が、破綻。
そこで発覚したスキームが酷かった。

この会社が、するが銀行と結託と結託して会社員等にフルローンを出し、
土地とアパート合わせて7000万円程度に、サブリース料金を乗せて1億4000万円のほぼフルローンで売りつけていた。
ちなみに返済は30年約3%で月67万円。
ところが、一部屋6万円15部屋30年サブリースの部屋が、実際はせいぜい2万円。
会社も破綻するが、その後オーナーがサブリース会社を変更しても、満室でも30万円に満たずローンも返せない。
売却しようにも、せいぜい4000万円。借金は返せない。

この問題では、融資をした「するが銀行」も内部融資書類が通るように書類改善をしていた事が発覚、創業家頭取の首が飛び、
投資をしてしまった人たち約700名も、銀行が審査したから大丈夫だと思って契約したのだと、債務減免を求めて集団訴訟。
みっともないことになっている。

▲▽▲今後はさらに困難▲▽▲

すでに赤字の所有者には申し訳ないが、
家具家電付きアパートでは、数年もたてば家具家電の修繕交換費や内装リフォーム費が加わる。
出入りが早いから、入居者募集経費もバカにならない。
アパートなら共用設備は少ないだろうが、10年20年たつと屋上防水や建物側の保守費用もかかる。
そうした泣きっ面にハチに直面した時、ほぼ持ちこたえられないでしょう。

どうもこれは氷山の一角らしく、アパート投資の融資書類改ざん問題が、他にも出てきているようだ。

しかしこれは、会社員がアパート建築投資をするから、などとは笑ってはいられない。

▲▽▲バブル末期の典型症状▲▽▲

不動産バブルが末期に、投資カモの対象が属性の悪い方に集中して問題が顕在化するのは、
日本の80年代バブル末期やアメリカのサブプライム問題と同じく定番。
こうした問題が出てくると、「東京オリンピックが近づき」そろそろか・・・と思う。

そして、問題のより本質を見れば、これは日本人が繰り返している定番問題で、
ビル・マンションオーナーの皆さんも、決して笑えない。

▲▽▲変わらない問題の本質▲▽▲

問題の本質は、
・所有不動産の、先の収入および支出について現実的な感覚がないこと。
・それより、目先の数字や聞こえの良い言葉に影響されやすいこと。
・銀行が大丈夫というから、という理由で自分で考えずに決めてしまうこと

分譲マンションにしろ、ビルにしろ、築40年弱で持ち続けるのが難しくなる理由が、「これ」だ。

少し前まで、銀行に勧められたから、と
建替え、売却を本気で検討し、実行された方も随分いらしたが、
「銀行が」「不動産屋が」「建設会社が」「デベロッパーが」言うからと、
資産に関する大切なことをいとも簡単に決めるビル・マンション所有者の話は、よく聞く。

古くなると、建物改修費が増える。

普通に想像力があれば当たり前だから、
特に修繕積立金制度がない、個人/法人所有ビル・マンションの場合、
だからこそ、間違えないよう、現実的で「正しい」方針を考えておくべきでしょうに、そんなプランはまず聞かない。
耳にするのは、どちらかというと、目先の流行につられて、リフォームやセキュリティカメラやら、本質的ではない避難対策の話が多い。

それでは、建物が古くなると難しくなるのは、自業自得でしょう。

▲▽▲欲しい情報を持っている人を探すことが重要だが▲▽▲

もちろん最初はわからないのは、当然ですが、そこで、
誰に相談するか、が大切だ。

私ごとですが、私がイギリスに留学した頃は、
日本人海外留学ブームで、しかし日本人同士で固まり英語が話せるようにならない問題がすでに指摘されており、
私も当初は、同類の英語が話せない日本人の輪にいたものの、確かにそんな感じだから、一人で
普通にイギリス人の中で暮らしている日本人を見つけては、コツを聞いて回り、後はその通りに実践したら、
ちゃんと自分も今に続くインターナショナルな友人たちに恵まれた。

不動産アセットマネージャになった頃も、通常はプロパティーマネージャ出身や建設業界出身者が強く、
私のような不良債権処理出身は、モノはわからない数字屋と思われがちだったが、
欧州感覚の私から見ると、不動産屋は単なる取引と賃貸の仲介屋(英語のAgency)、
建設業界は、あくまでも建築・工事に強みがある「工事屋」、どちらも「特別な時」に強みがあるだけで、
その間に広がる建物の所有とは異なるから、少し違う。
見渡して、生きているモノとしての建物と人が使っている建物としてのビル・マンションの特性を
一番よくわかっていたが、中卒地上げ屋の方々で、そうした方々の後をついてまわって、
実用的な勉強ができた次第。

いずれもコツは、先を現実的に考えて、欲しい情報を持っている人を、探すことでしょう。

と偉そうにいいつつ、私もいつも次の日を考えずに雰囲気に流されて深酒しては、
翌日に体調とお財布の両面で後悔する・・・など未だやっていますが。。

と脱線しましたが、 ビルオは、「先の収入及び支出」に対して現実的に考えるきっかけとして、 分散修繕計画を、一度取り組みをしてください!と心から思います。
それも状況が悪くなる前に。 そうした小さな行動が、どれだけ先の見通しが広がることか、ぜひ経験をして欲しいと思うのです。
そこでビルオは、10月から毎月5のつく日に、初回無料の分散修繕のご相談を開始します!(要予約)
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